La question qui revient le plus souvent quand un propriétaire me contacte, ce n'est pas « combien je peux gagner ? ». C'est : « est-ce que ça vaut encore le coup en 2026 ? ». Et je comprends. Entre la loi Le Meur, les quotas votés dans certaines villes, la fiscalité qui bouge et les plateformes qui prennent leur commission, le discours ambiant est devenu franchement négatif.
Pourtant, quand je regarde mes propres chiffres et ceux des propriétaires que j'accompagne dans le 15e arrondissement de Paris, la location courte durée reste devant la location nue dans la grande majorité des cas. Pas toujours. Mais souvent. Le problème, c'est que la plupart des articles sur le sujet répètent les mêmes banalités (« plus de flexibilité », « complément de revenu ») sans jamais parler de ce qui a réellement changé depuis deux ans. C'est ce que je vais faire ici.
Points clés à retenir
- Un meublé de tourisme bien placé rapporte généralement 1,5 à 2,5 fois plus qu'une location nue à l'année, avant charges et fiscalité.
- La loi Le Meur a donné aux communes le pouvoir de fixer des quotas et des autorisations : le vrai sujet n'est plus la rentabilité théorique, c'est l'autorisation d'exploiter.
- Le régime fiscal des meublés de tourisme est moins favorable qu'avant, mais reste souvent supérieur au régime de la location nue.
- À Paris, changement d'usage et enregistrement en mairie ne sont pas des formalités optionnelles.
- La rentabilité dépend surtout de trois choses : l'emplacement, la qualité de l'annonce, et votre capacité à gérer les rotations.
- Une partie des propriétaires qui ont basculé en courte durée en 2020–2021 reviennent aujourd'hui à la location longue durée. Ce n'est pas un échec, c'est un arbitrage.
Les avantages de la location courte durée qui tiennent encore en 2026
Commençons par ce qui n'a pas bougé. La raison numéro un pour laquelle un propriétaire se lance reste la même : le revenu par nuitée. Sur un deux-pièces correct dans le 15e, près de Convention ou de Vaugirard, une location nue me rapporte (chez les propriétaires que je suis) autour de 1 100 à 1 300 € par mois. En courte durée, avec un taux d'occupation réaliste de 65 à 75 % et un tarif moyen de 95–120 € la nuit, on tombe sur 2 000 à 2 600 € de chiffre d'affaires mensuel brut.
Le double, parfois plus. Mais brut.
Ce qui compte, c'est ce qu'il reste après. Et là, il faut être honnête : la location courte durée n'est pas un revenu passif. C'est une activité. Le ménage, les messages à 23 h, la casse, les mauvaises notes qui font chuter votre visibilité sur la plateforme… tout cela a un coût, en temps ou en argent si vous déléguez.
Pourquoi le voyageur continue de préférer la courte durée à l'hôtel
Je pose la question à presque tous mes locataires. Leurs réponses tournent autour de trois choses : la cuisine (manger à l'extérieur à chaque repas coûte vite cher en famille), l'espace (un appartement de 45 m² bat une chambre d'hôtel de 18 m²), et le quartier. Vivre « comme un local », dans une rue où il y a une boulangerie et un marché, ce n'est pas un argument marketing. C'est ce qu'ils me disent.
Des revenus supérieurs, mais à quel prix
Sur l'année 2025, la moyenne de mes trois biens en courte durée à Paris s'est établie à 68 % de taux d'occupation. C'est correct sans être exceptionnel. En 2022, j'étais à 81 %. La baisse n'est pas due à un manque de demande : elle est due à l'offre qui a explosé et au fait que j'ai volontairement relevé mes tarifs pour filtrer les séjours d'une nuit, trop coûteux en rotation.
Ce que ça m'a appris : le taux d'occupation est un mauvais indicateur isolé. Ce qui compte, c'est le revenu par nuit disponible (RevPAN) — c'est-à-dire ce que rapporte le logement, qu'il soit loué ou non.
Quelle est la réglementation concernant la location courte durée ?
Vous ne pouvez pas louer votre résidence principale ou secondaire en courte durée sans vérifier deux choses : ce que dit le règlement de copropriété, et ce qu'autorise votre commune. La loi Le Meur, adoptée en 2024 et surnommée « loi anti-Airbnb », a renforcé le pouvoir des collectivités pour réguler et limiter ce type de location. Concrètement, elle leur donne les moyens de fixer des quotas, de conditionner l'exploitation à une autorisation, et de sanctionner plus lourdement les manquements.
Ce qui change concrètement pour vous
Trois points à retenir :
- Si vous louez votre résidence principale, vous bénéficiez toujours d'une tolérance (généralement limitée à 120 nuitées par an), mais la déclaration en mairie est obligatoire.
- Si vous louez une résidence secondaire, la plupart des grandes villes exigent désormais une autorisation de changement d'usage. À Paris, c'est un dossier en bonne et due forme.
- Le non-respect de ces règles expose à des amendes qui, dans certaines communes, atteignent plusieurs dizaines de milliers d'euros par logement.
Franchement, la formalité que la majorité des propriétaires négligent, c'est l'enregistrement en mairie. Ce n'est pas optionnel. Et se faire épingler ne se règle pas avec un simple rappel à l'ordre.
Est-ce que la location saisonnière est rentable ?
Oui, dans la majorité des cas — mais pas dans tous, et certainement pas avec les mêmes marges qu'en 2018. Il faut distinguer le chiffre d'affaires du résultat net. Deux propriétaires avec le même appartement peuvent avoir un écart de 40 % sur leur résultat, simplement parce que l'un gère tout seul et l'autre délègue à une conciergerie qui prend 20 à 25 % du brut.
Le calcul honnête
Prenons mon studio du 15e. Chiffre d'affaires annuel : environ 22 000 €. Charges :
- Conciergerie (ménage + accueil + messages) : 4 800 €
- Charges de copropriété majorées et taxe foncière : 1 900 €
- Assurance spéciale courte durée : 320 €
- Renouvellement du linge, petites réparations, produits : 700 €
- Commissions plateforme (déjà déduites du CA) : —
Il reste environ 14 000 € avant impôts. En location nue, ce même studio m'aurait rapporté 12 000 € annuels bruts, avec beaucoup moins de tracas. La différence existe, mais elle est plus fine qu'on ne le dit.
L'arbitrage fiscal
Le régime du meublé de tourisme classé a longtemps offert un abattement très avantageux. Il a été réduit. Pour un meublé non classé, l'abattement est nettement plus faible, et le seuil de bascule vers le régime réel a été abaissé. Résultat : sur des revenus modestes, l'avantage fiscal de la courte durée s'est largement érodé.
En revanche, le régime de la location nue reste, lui, fiscalement plus lourd sur les revenus imposables. Mon opinion, et j'assume d'être partial : passé un certain niveau de revenus, le courte durée reste devant, mais l'écart se resserre chaque année.
Quelles sont les nouvelles dispositions de la loi sur la location saisonnière en 2026 ?
L'année 2026 n'apporte pas de rupture législative majeure, mais elle marque l'application concrète de ce que la loi Le Meur a ouvert : les communes qui le souhaitent mettent en place leurs quotas. Certaines l'ont fait. D'autres sont encore en phase de consultation.
Ce que cela signifie pour vous : la réponse à « ai-je le droit de louer ? » n'est plus nationale. Elle est locale. Un appartement autorisé à Bordeaux peut être refusé à Paris, et inversement. La seule façon de savoir, c'est de vous renseigner auprès de votre mairie, pas sur un forum.
Comparatif courte durée vs location nue à l'année
| Critère | Location courte durée | Location nue à l'année |
|---|---|---|
| Revenu brut mensuel (2 pièces, 15e) | 2 000 – 2 600 € | 1 100 – 1 300 € |
| Charge de gestion | Élevée (quotidienne) | Faible |
| Régime fiscal | Meublé de tourisme (classé ou non) | Nu, revenus fonciers |
| Formalités administratives | Enregistrement, changement d'usage possible | Aucune spécifique |
| Risque de vacance | Faible mais réel (saisonnalité) | Faible |
| Flexibilité pour le propriétaire | Très élevée (vous récupérez le logement) | Faible (bail 3 ans) |
Ce tableau est une moyenne. Votre réalité dépend de votre bien, pas de la moyenne.
Quel type de location est le plus rentable ?
Si je devais donner une règle simple : la courte durée est plus rentable quand le bien est petit, bien situé, et que vous habitez à proximité pour gérer. Elle perd son avantage dès que l'un de ces trois paramètres tombe.
Quand la longue durée gagne
Un grand appartement familial dans une zone peu touristique ? La location nue est souvent plus rentable une fois les charges et la fiscalité intégrées. Et surtout, elle vous laisse dormir.
Le cas particulier du 15e arrondissement de Paris
Le 15e est un arrondissement résidentiel. Peu de touristes pour la tour Eiffel, beaucoup de voyageurs d'affaires, de familles en visite, de patients en soins à l'hôpital Georges-Pompidou. Ce profil change tout : les séjours sont plus longs (3 à 5 nuits contre 2 pour un touriste classique), la casse est moindre, et la demande est moins saisonnière. C'est probablement pour cela que mes taux d'occupation y tiennent mieux qu'ailleurs en Île-de-France.
Ce que je n'avais pas vu venir
Quand j'ai basculé mon premier studio en courte durée, je pensais que c'était du revenu passif. J'ai sous-estimé le temps de gestion. Sur le premier trimestre, je passais facilement 1 h 30 par jour sur les messages et les rotations. J'ai failli tout arrêter.
Ce qui m'a sauvé, ce n'est pas une plateforme miracle ni un outil fantastique. C'est d'avoir accepté de déléguer le ménage, et d'avoir refusé les séjours d'une seule nuit. Ma note de propreté est passée de 4,3 à 4,8. Mon chiffre a légèrement baissé la première année. Puis il a remonté, parce que la visibilité sur les plateformes suit la note.
Ce que je retiens de ces années, c'est que la courte durée n'est ni un miracle ni un piège. C'est une activité immobilière qui demande du jugement : savoir quand elle rapporte plus qu'une location classique, et savoir quand il faut revenir en arrière. La vraie question n'est pas « quel type de location est le plus rentable ? ». C'est : quel type de propriétaire êtes-vous ?
